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bob足球app下载【以案说法】商品房出现质量问题,产生的纠纷属于预售合同纠纷还是房屋质量纠纷?

2019-08-15 22:13:02 投稿人 : 顺利8 围观 : 198 次 0 评论

            买房是我们的人生目标之一,那么当商品房出现质量问题,产生的纠纷是商品房预售合同纠纷;还是房屋质量纠纷呢???

案情回放:成都市A公司开发修建了成都市bob足球app下载区石家碾中路某小区。2010年5月7日,李某与A公司签订了《商品房买卖合同》,约定由李某购买A公司开发的小区房屋一套。A公司于2011年4月30日向李某交付了案涉房屋后,李某即对案涉房屋进行了装修。

 装修情况如下 

案涉房屋进门即为饭厅,与饭厅相临的系客厅,进门左边墙壁内做有一个半嵌入橱柜式鞋柜。客厅靠鞋柜一边的墙壁上做有一面电视墙。鞋柜与电视墙中间有一过道,进过道的左边依次为卫生间、厨房,右边依次为次卧、主卧。卫生间和厨房均由地砖和墙砖全铺贴,进门处均安装带铝合金门套的铝合金门。次卧、主卧的进门处均安装实木门,实木门下面安装有铝合金地扣。主卧进门的左边墙壁安装了一个实木樯柜。客厅、饭厅、主卧、次卧和过道地面均铺贴木地板,木地板靠墙壁边缘贴有实木踢脚线,墙壁(除鞋柜和电视墙)和顶部均刷了白色乳胶漆。


案涉房屋客厅侧下方对应的位置系消防水池,卫生间地面下方布有排水管主管道。李某入住后,发现客厅装修的墙面潮湿、面灰脱落,李某之母曾某遂于2012年12月7日到bob足球app下载区建设工程质量监督站(以下简称质监站)进行了投诉,2012年12月11日,质监站组织A公司、曾某等到案涉房屋现场调查,存在的问题为:1、客厅、卧室墙底返潮,导致墙面装饰层脱落;2、地下室相对住户客厅的位置:地下室消防水池就在住户客厅侧下方,消防水池顶板有大量水珠附在上面,初步判定质量问题为:消防水池顶板由于结露,使水渗入土层,延伸至住户墙体。

为排查是否系消防水池顶板由于结露,引起返潮现象,A公司于2012年12月12日在地下室顶板钻孔后,发现消防水池钻孔处仍存在滴水现象,排除了案涉房屋返潮系消防水池顶板由于结露,引起返潮的原因。

2013年1月10日,质监站组织A公司、曾某等进行协调,初步分析原因为案涉房屋内管道产生渗漏变扩大,造成墙面等处返潮。2013年1月11日,A公司出具案涉房屋墙面返潮原因分析及处理方案,方案第5条载明:因前期返潮的质量问题引起的墙面乳胶漆脱落等,公司无偿进行恢复处理,处理效果不影响住户室内观感。


2013年3月10日,A公司出具案涉房屋存在质量问题的说明,说明中载明案涉房屋墙面返潮的原因初步判定系由于楼地板下的排水管发生渗漏所致。A公司遂将四根排水管改至地下室顶板以下,原返潮墙面未彻底干透,损坏的乳胶漆面层暂时不能恢复,处理时间视实际情况另行约定。


2013年11月25日,在质监站组织下,A公司、曾某等就案涉房屋厕所主管发生渗漏,引起室内卧室、客厅墙面仍存在返潮的问题达成协议:初步定于在2014年4月,A公司对案涉房屋的卧室、客厅地面做全面防潮处理。A公司先后于2015年6月2日、2016年7月4日向质监站出具情况说明,说明内容为A公司资金枯竭,待经营情况好转时及时为案涉房屋重新涂墙面乳胶漆。


2018年4月25日,A公司出具对案涉房屋墙面返潮的处理方案,方案中载明:对起泡、脱落的墙面进行清理,重新做腻子,粉刷乳胶漆,做后的墙面平整,乳胶漆基本无色差,坏掉的踢脚线进行更换,坏掉的门框进行更换。


2018年10月31日,法院前往案涉房屋,对因返潮导致的损失进行现场勘验,勘验结果为:房屋内墙约1米以下的墙面不同程度存在脱落、裂缝鼓包;主、次卧地扣受损;厨房、卫生间铝合金门框受损;沙发(人造革)背面发霉、变色;次卧床头柜一处脱漆掉皮;厨房和卫生间门边的墙砖脱落、厨房外墙踢脚线、次卧床头柜后踢脚线等多处脱落;房屋门外左手至物业公司门之间的外墙部分脱落、房屋外消防栓下部墙皮脱落、一楼过道通往地下室左面墙体部分墙皮脱落。


A公司至今未对案涉房屋起泡、脱落的墙面进行清理,做腻子和粉刷乳胶漆,亦未对地面进行防潮处理。


裁判结果


成都市bob足球app下载区人民法院于2018年12月10日作出民事判决:

一、被告成都市A公司赔偿原告李某维修费用和损失共计35040元。

二、驳回原告李某的其他诉讼请求。


裁判理由


成都市bob足球app下载区人民法院经审理后认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。


本案中,A公司修建的案涉房屋因楼地板下的排水管发生渗漏,造成案涉房屋内的墙面起泡脱落、家具受损,A公司应依承诺对案涉房屋的卧室、客厅地面做全面防潮处理,对起泡、脱落的墙面进行清理,重新做腻子后粉刷乳胶漆,对坏掉的踢脚线、坏掉的门框进行更换,但至今都未修复和更换,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定,故李某诉请A公司赔偿相关的修复费用和损失,符合法律规定,予以支持。


关于赔偿费用:乳胶漆费用,案涉房屋内墙壁约1米高的墙面部分出现乳胶漆起泡、脱落等,若只对起泡脱落的地方重新刷乳胶漆,会形成色差,影响美感,故需对房屋内刷乳胶漆的地方(含房屋顶面)重新刷乳胶漆,结合案涉房屋的面积,参照人工费、材料费(含底层和面漆)的市场行情,酌情确定为7600元,楼道乳胶漆费用,因楼道属于公共部分,不予支持;铲墙费用,因重新刷乳胶漆需对原有的乳胶漆及底层进行铲除,结合需铲墙的面积,参照工人费的市场行情,酌情确定为1200元;防水费用,参照装修行业中等工艺标准,酌情确定为3150元(含地面和房屋1米高的墙面部分);地面找平费用,酌情确定为1750元;木地板费用,地面作防水和找平,木地板需取开,但木地板因受潮变形取开后无法再次使用,需重新购买和安装,故参照市场行情,酌情确定为5000元(含购买木地板和安装人工费);踢脚线费用,因踢脚线取开后无法再次使用,故酌情确定为1000元(含踢脚线材料费用和安装人工费);地扣,酌情确定为240元;鞋柜,因案涉房屋所安装的系橱柜式鞋柜,该鞋柜可拆装,在房屋墙面维修时不会受损,故不予支持;电视墙拆装,根据现场勘验结果,电视墙并未损坏,且可以不对电视墙覆盖的墙面进行维修,故不予支持;沙发,根据沙发背面变色实际,酌情确定为1000元;柜子损失,对墙面进行维修时,需对安装在主卧墙壁上的柜子进行拆除,因柜子系实木材料,且受潮,结合拆除后可能无法继续使用的实际情况,酌情确定为2200元;门(厨房、卫生间)和拆铺砖费用,参照市场行情,酌情确定为2100元(含购买门、门框和安装费用、门框周围瓷砖拆、贴人工费和瓷砖费用);地面线路重铺费用,对地面进行防水等处理时,地面线路不会损坏,不予支持;装修物业管理费,因未实际产生,暂不予支持;垃圾清运费,酌情确定为1000元;搬家费,案涉房屋的地面做防水、找平时,房屋内的家具须搬出,装修完毕后,家具又须搬回,故参照市场行情,酌情确定为1600元;房屋租赁费,案涉房屋做防水、找平、墙面刷乳胶漆等实际,酌情确定需在外租房居住6个月,参照当地同地段房屋租赁的市场行情,租赁费酌情确定为7200元;误工费,于法无据,不予支持;精神损失费,根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条之规定,自然人因下列人格权利遭受非法侵害,向人民法院起诉请求赔偿精神损害的,人民法院应当依法予以受理:(一)生命权、健康权、身体权;(二)姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权;(三)人格尊严权、人身自由权。即仅在自然人的上述权益受损时才可主张精神损害赔偿,而李某未举证证明其上述任何一项权益受损,故对精神损害抚慰金不予支持。

 

法官说法


导读:

商品房出现质量问题应当如何处理,产生的纠纷属于商品房预售合同纠纷还是房屋质量纠纷?

首先,因房屋质量产生的纠纷不属于《产品质量法》调整的范畴。《产品质量法》第二条规定,“在中华人民共和国境内从事产品生产、销售活动,必须遵守本法。本法所称产品是指经过加工、制作,用于销售的产品。建设工程不适用本法规定;但是,建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备,属于前款规定的产品范围的,适用本法规定。”由此可见,因房屋质量产生的纠纷不是《产品质量法》的调整对象,无法归于产品责任纠纷类型案件,也不属于侵权责任纠纷类型案件。


其次,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条对房屋质量瑕疵的处理作出了明确规定,“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”从该解释条款出发,涉商品房质量问题类型案件的基础法律关系是基于商品房买卖合同而产生的,且商品房买卖合同中通常已对房屋质量及交付条件进行了约定,即合同成立生效后,买受人有取得符合合同约定的质量及条件的房屋之权利,出卖人有保证所交付房屋符合约定品质之义务,该项权利、义务实际上是由商品房买卖合同的性质所决定的,故该类案件(即因商品房质量问题产生的纠纷)应当通过商品房买卖合同纠纷进行立案审理。


第三,商品房买卖合同纠纷案件在案由上包含了商品房预售合同纠纷和商品房销售合同纠纷两类,其区分标准是由法院审查《商品房买卖合同》的标的物系处于建设尚未竣工验收的房屋还是已竣工的房屋。就正在建设的房屋发生买卖关系产生的纠纷属于商品房预售合同纠纷,就已竣工的房屋发生买卖关系产生的纠纷则属于商品房销售合同纠纷。本案中,李某与A公司于2010年5月7日签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋,而该房实际交房时间为2011年4月30日。在签订合同之时,案涉房屋尚处于建设状态,即俗称的期房。故本案案由属于商品房预售合同纠纷。


结合本案事实,案涉房屋已交付业主,且经业主自行装修入住。但因存在质量问题,且出卖人与买受人达成协议由出卖人按照要求进行维修,出卖人应当承担修复责任。但出卖人在数次查找问题、修复的过程中、在与业主协商约定的期限内仍未依约妥善修复并解决案涉房屋质量问题,买受人依据相关规定,自行或者委托他人对房屋问题进行修复,要求出卖人承担相关修复费用以及其他损失符合法律规定。综上,本案以商品房预售合同纠纷立案并进入审理较为妥当,效果较佳。




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